«Если соблюдать правила, работать легко»

Профиль — метод власти В Кемеровской области за январь-май нынешнего года было введено в строй почти в пять раз больше жилья, чем за тот же период прошлого года. О том, благодаря чему стал возможен такой рывок, удастся ли Кузбассу сохранить нынешние темпы пополнения жилого фонда, о тенденциях на областном строительном рынке, а также об основных проблемах, стоящих сейчас перед кузбасскими строителями, заместитель губернатора Кемеровской области по строительству ЕВГЕНИЙ БУЙМОВ рассказал в эксклюзивном интервью «СУ«.

Евгений Александрович Буймов родился 4 декабря 1958 года в г. Прокопьевске. Окончил Сибирский металлургический институт по специальности «инженер-строитель». Работал мастером треста «Кузнецкметаллургстрой», начальником штаба комсомольской стройки «Запсиб«, начальником управления Кемеровского домостроительного комбината, заместителем директора и главным инженером кемеровской строительной фирмы ООО «Жилищник-2». Имеет звание «Почетный строитель России». На должность заместителя губернатора Кемеровской области по строительству назначен 6 марта 2006 года.

— Евгений Александрович, результаты пяти месяцев нынешнего года в строительстве оказались для Кузбасса в некоторой степени неожиданными, ведь в последнее время ежегодный прирост объемов строительства составлял 10–12%. Чем объясняется столь бурный рост темпов строительства в этом году?

— Строительная отрасль достаточно инерционна, и результат в ней не может появиться быстро. Те результаты, которые были у нас получены с начала этого года, стали возможны потому, что был сделан определенный задел моими предшественниками и строительными компаниями: готовились проекты, фундаменты, «коробки» домов, а в этом году начали сдавать жилье. В конце декабря 2005 года, кстати, прошла коллегия обладминистрации, где были в том числе рассмотрены вопросы ввода жилья и поставлена задача вводить жилье планомерно, каждый месяц, а не в конце года, как это практиковалось в последнее время. Для крупных городов области — Кемерова, Новокузнецка, где годовой ввод жилья больше 200 тыс. кв. м, — это посильная задача, а для небольших населенных пунктов, где годовой ввод жилья — 10–12 тыс. кв. м, по месяцам сдачу разбить сложно, но поквартально — вполне возможно. Поэтому мы оцениваем ситуацию как достаточно стабильную, думаю, что по итогам полугодия мы сохраним такие же темпы.

За пять месяцев мы сдали 315 тыс. кв. м жилья, а за полгода нам надо сдать 400 тыс. м. Пока у нас «не дотянули» до поставленной планки именно крупные города — Кемерово и Новокузнецк. Кемерово сейчас понемногу ситуацию начинает выправлять, но здесь массовый ввод жилья намечен начиная с сентября. В этом году мы планируем сдать 800 тыс. кв. м жилья, в 2007 году — 900 тыс. кв. м жилья, а уже в 2008 году выйти на 1 млн кв. м жилья. Когда в начале года эти планы верстались, на этот год под объем 800 млн кв. м жилья не хватало около 2 млрд руб. инвестиций, но сейчас инвесторы найдены, ситуация развивается стремительно. И в строительство идут не только средства инвесторов, сейчас в строительство нового жилья можно вкладывать и средства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК Кемеровской области на эти цели в этом году получило дополнительно 90 млн руб., в июле этого года должно получить еще 1 млрд руб. И количество людей, получающих кредиты в АИЖК, у нас постоянно растет. Агентство у нас в области начало работать с 2003 года, и до конца 2005 года были оформлены кредиты 950 заемщикам, а в этом году только за пять месяцев — 440.

Наверное, финансовое состояние людей улучшилось, к тому же стало строиться больше жилья. Люди реально понимают, что у них есть возможность получить новое жилье в кредит, потому что бесплатного жилья больше ни для кого не будет. По данным администрации Кемеровской области, за январь-май 2006 года в строительство жилья в Кемеровской области было инвестировано из различных источников 3,6 млрд руб. (274,4 млн руб. — средства федерального бюджета, почти 2 млрд руб. — вложения частных компаний, остальное — средства областного и местных бюджетов). За январь-май построено и введено в эксплуатацию 315 тыс. кв. м жилья — в 4,7 раза больше, чем за аналогичный период 2005 года. Из них 195,9 тыс. кв. м — индивидуальное малоэтажное строительство. Жилищные условия за 5 месяцев 2006 года улучшили 4595 семей.

— Кто сейчас строит это жилье? Как распределяются силы застройщиков, например, в Кемерове и Новокузнецке?

— Сейчас в Кемерове, кроме треста «Промстрой«, который лидировал в последние годы, порядка 20 организаций, строящих жилье, — например, ООО «Жилищник-2», «Наш дом«, «Арт-Акцент» и многие другие. Мы недавно проводили отбор строительных организаций на строительство жилья в микрорайоне N 14 в Кемерове, и нам заявки подали почти три десятка организаций, которые хотели бы там строить жилье, в том числе две томские фирмы и одна красноярская, около двух десятков кемеровских фирм. Красноярская фирма, кстати, входит в холдинг «Сибирский цемент». И в Кемерове у этого холдинга есть одна из подрядных организаций — «Гражданстрой», которая тоже работает на 14-м микрорайоне, на проспекте Октябрьском в Кемерове строят два дома. И еще «Сибирский цемент» хочет и омских строителей завести на кемеровский строительный рынок. Сейчас есть принципиальная договоренность, что они построят дом из панелей, которые производятся в Омске, где стоимость квадратного метра будет 16 тыс. руб. Этот дом должен быть готов через год. Они по этой стоимости продадут этот дом области, а мы по такой же стоимости отдадим жилье в нем бюджетникам. В Новокузнецке на строительном рынке ситуация несколько иная.

В отличие от Кемерова, там всего несколько крупных компаний, между которыми поделен строительный рынок города. Самая, пожалуй, крупная компания — Новокузнецкий домостроительный комбинат. В прошлом году Новокузнецкий ДСК сдал 58 тыс. кв. м жилья. «Южкузбасстрой» в этом году сдаст немного жилья — 17–18 тыс. кв. м, прежде эта фирма строила больше, но года три назад она избрала для себя профильным направлением промышленное строительство, а сейчас пытается возвратиться на рынок жилищного строительства: уже в июне «Южкузбасстрой» зайдет на площадку 45-го микрорайона в Новокузнецке. А в следующем году он планирует сдать на этой площадке уже 60 тыс. кв. м. Кроме этого, в Новокузнецке есть еще три-четыре организации, занимающиеся строительством жилья, при этом они несколько крупнее, чем каждая из двух десятков кемеровских фирм. Но в Новокузнецке больше организаций, направленных на отделочные работы. Там есть такая, например, практика — Новокузнецкий ДСК «коробку» сделал, сети подвел, а отделкой занимаются другие организации. Или же жилье, которое еще нуждается в отделке, передает в областной Фонд жилищного строительства, и тот уже заключает договоры с отделочными организациями, а те доводят продукцию до товарного вида.

— Можно ли сказать, что на кузбасском рынке произошло распределение сил между застройщиками?

— Да, сейчас нет такого монополизма на строительном рынке, который был у нас раньше. Потому что еще несколько лет назад в Новокузнецке было две основные фирмы (Новокузнецкий ДСК и «Южкузбасстрой») и в Кемерове — одна (трест «Промстрой»), а сейчас такого нет. В частности, и по этой причине тоже удалось увеличить объемы вводимого жилья.

— Приходилось слышать от застройщиков, что сейчас, например, кемеровский рынок насыщен монолитным домостроением и требует другого качества жилья. Так ли это, по-вашему?

— Я с этим не согласен в силу того, что монолитное домостроение — конечно, хорошее, но просто есть и другие виды — каркасное, например, которое мы сегодня развиваем по области, и каркасно-ригельная система. В области сейчас строится около десятка домов по такой схеме. Это жилье должно быть дешевле просто в силу меньшей материалоемкости. Но от монолитного домостроения мы не отказались, например, сейчас 32-й квартал в Кемерове застраивается монолитными домами. Тот же самый «Промстрой», который активно занимается монолитным домостроением, сейчас готовится зайти на площадку города-спутника под Кемеровым — там же очень большой объем работ: надо и топосъемку площадки сделать, и геологические изыскания провести, решить вопрос с подводом сетей и дорог, и многое другое. И вполне понятно, что в городе у них в этом году объем сданного жилья будет несколько меньше обычного.

— В Кузбассе есть практика выделения бюджетных ссуд работникам бюджетной сферы на покупку жилья. Контролирует ли как-то областная администрация стоимость того жилья, на которое предоставляются льготные бюджетные кредиты?

— В том жилье, которое выставляется на рынок, мы стоимость квадратного метра не контролируем, мы занимаемся только тем жильем, которое идет через бюджет. Естественно, мы ведем переговоры со всеми руководителями организаций-застройщиков о том, что ситуация, когда продажная цена, скажем, в два раза выше себестоимости, недопустима. Сейчас мы заканчиваем работу по оценке стоимости жилья, на которое предоставляются бюджетные кредиты и ссуды — в разных видах исполнения, для севера и юга области (там другие требования, потому что нужно учитывать сейсмическую опасность). В эту оценку не входят фундамент и инженерные сети, поскольку их стоимость может варьироваться в зависимости от исполнения.

Думаю, итоги этой работы будут известны к концу июля. И потом застройщики, получающие бюджетные заказы, должны будут ориентироваться на пункты этого положения. За счет чего фиксируется стоимость бюджетного жилья? Например, у нас в области сейчас четыре завода крупнопанельного домостроения. Мы для каждого определили стоимость «куба» железобетона — в зависимости от условий и затрат на его работу. Если у них затраты вырастут, то повышение цены на свою продукцию они должны обосновать, и может быть принято решение о поднятии цены их продукции. Причина — в том, что сегодня эти комбинаты работают в основном на тех объектах, которые потом выкупаются на бюджетные средства.

Здесь есть взаимный интерес и области, и этих предприятий. Мы должны знать ценовую перспективу строительного рынка, а комбинатам нужны бюджетные заказы, чтобы планомерно выстроить работу своего предприятия. — Но в нынешнем году в общем объеме сданного жилья большую часть занимает не коммунальное жилье, а индивидуальное… — Это можно объяснить отчасти тем, что у нас в области на селе стало строиться гораздо больше жилья, как и в пригородах. Финансирование на эти цели постоянно идет — если человек строит жилье на селе, он может претендовать на бюджетную ссуду или субсидию на достройку этого жилья. Все сельские территории по строительству жилья в этом году перевыполнили план.

— Приходилось слышать от некоторых застройщиков, что большой ввод жилья в эксплуатацию в нынешнем году был обеспечен и за счет того, что сейчас власти стали уделять большое внимание регистрации индивидуального жилья, построенного ранее, и что часть «нововведенного жилья» была построена раньше, а сейчас только зарегистрирована…

— Отчасти это верно. Часть жилья была просто не достроена, и сегодня мы активно взялись за достройку этого жилья, а часть была построена, но не зарегистрирована. И объем ввода жилья вырос и за счет регистрации последнего. Но я в этом ничего страшного не вижу — мы достраиваем жилье, регистрируем его, статистика учитывает новые квадратные метры. Кроме того, мы сейчас занялись разработкой программы малоэтажного строительства в целом по области. Каждый город для этого предоставляет свой план застройки, чтобы было понятно, в каких районах можно развивать малоэтажное строительство и в каких объемах. Это сейчас нужно делать, потому что одно из направлений, которое стоит развивать, — деревянное домостроение, что, например, характерно для Америки или Канады. И эти деревянные дома делаются не при помощи топора, а применяются современные технологии, значит, для этого нужно создавать высокотехнологичное производство.

Мы планируем, что в течение года такой завод в области будет создан — под изготовление 20–25 тыс. кв. м жилья в год. Это и внедрение технологий, и новые рабочие места, и строительство жилья. К тому же стоимость такого жилья в нынешнем денежном выражении — около 11 тыс. руб. за кв. м — я думаю, что такое жилье будет востребовано у нас в области. Сейчас тенденция к развитию малоэтажного строительства есть — активно развивается идеология, что человек должен иметь свой дом, потому что построить его дешевле — и это вписывается в рамки национального проекта. Но при этом надо думать и об эксплуатационных затратах. И по некоторым расчетам, малоэтажное строительство выгоднее в части эксплуатационных расходов. И здесь существенное место в проектировании начинают занимать тепло- и энергосберегающие технологии. Чтобы малоэтажное и коттеджное жилье было востребовано, нужно создавать и коммуникации, и дороги, и решать многие другие вопросы.

С этим мы столкнулись, например, в Ленинске-Кузнецком. Там планируется застроить одну из площадок 70 коттеджами. Стоимость жилья — 15 тыс. руб. за кв. м. Кроме того, там будут применяться новые теплоблоки — линия должна быть запущена в ближайшие дни. Но для этих 70 коттеджей, учитывая стоимость инженерных сетей для этой площадки — около 50 млн руб., еще около 6 тыс. руб. «ложится» на стоимость квадратного метра. В таком случае многие области идут на то, чтобы взять подобные расходы на областные бюджеты, а не перекладывать их на стоимость квадратного метра. — У нас тоже обсуждался такой вариант. Есть уже какие-то конкретные решения? — Сейчас, например, только в Кемерове активно ведется комплексная застройка трех микрорайонов, и там проектирование идет параллельно со строительством. И окончательной цифры по стоимости сетей пока нет. Губернатор считает, что часть расходов по созданию инженерных сетей надо брать на бюджет, часть должны на себя взять собственники сетей. Потому уже сейчас мы находим взаимодействие с «Кузбассэнерго», Водоканалом и другими организациями, занимающимися городским сетевым хозяйством, чтобы внедрить эту схему.

О том, как оформятся эти договоренности, станет известно уже в ближайшее время, когда будет полностью готова проектно-сметная документация. Это касается внешних сетей, подходящих к микрорайонам, а строительство внутриквартальных сетей будет включено в стоимость квадратного метра. — Какой интерес у теплосетевых, водо- и электроснабжающих организаций вкладывать средства в строительство городских сетей в новых районах? — Они прекрасно понимают, что развивают свою отрасль, они увеличат объемы сбыта тепла, воды и так далее и будут за это получать деньги. Например, по 14-му кварталу в Кемерове мы договорились о финансировании строительства внешних тепловых сетей и горячего водоснабжения по принципу «50 на 50». Ориентировочная стоимость этих работ — 90 млн руб., и «Кузбассэнерго» посчитало уже, что при том, что оно вложит в эти сети 45 млн руб., через 4–5 лет эти средства окупятся.

В целом же по упомянутому кварталу на все инженерные сети нужно затратить ориентировочно 550 млн руб. Стоимость внутренних сетей ложится на стоимость квадратного метра — около 2 тыс. руб. на «квадрат», при объеме жилья, запланированного в этом квартале, в 270–280 тыс. кв. м. В городе-спутнике Кемерова, который я уже упоминал, стоимость строительства самого жилья — 12,5 млрд руб., а только внешних инженерных сетей — 734 млн руб., без учета внутренних сетей — их стоимость еще не просчитана. Но в эти средства не заложено строительство социальных объектов — школ и детских садов, поликлиник, культурных учреждений, торговых площадей и прочих необходимых для нормальной жизни вещей. Сейчас мы пришли к тому, что когда мы ведем комплексную застройку, то в ней должны предвидеть строительство таких объектов. И потому мы активно ведем работу по проектированию школ и детских садиков. Мы оказались перед фактом, что нет проектов для строительства новых социальных объектов. Требования к школам и детским садам существенно выросли, и старые типовые проекты этим требованиям уже не отвечают. Например, уменьшилось число детей, которые могут заниматься в одном классе, — значит, помещение нужно планировать уже не так, как раньше, когда класс проектировался под 35–40 человек.

Таким проектированием занимаются сейчас специалисты и в Новокузнецке, и в Кемерове. И к концу нынешнего года у нас будут новые проекты и школ, и детских садов, и других объектов. Но каждая школа стоит как минимум 250 млн руб. Каждый садик — 120–150 млн руб. Сейчас с учетом проектирования мы попытаемся войти в федеральное финансирование, чтобы получить бюджетные финансовые средства на социальные объекты, потому что только областным и местными бюджетами тут не обойтись. Ведь если все затраты — социальную и инженерную инфраструктуру — «положить» на стоимость квадратного метра, жилье никак не может быть доступным. И в таком случае национальный проект «Доступное и комфортное жилье» оказывается просто нереализуемым. Потому и нужны на социальные объекты также средства федерального бюджета.

— Что еще необходимо, чтобы выполнить план этого года по вводу жилья?

— Нужно «подтянуть» все вопросы — и проектирование, и инженерные сети, и выделение земельных участков. Но на все это существенно влияет еще далеко не совершенная нормативная база. Полноценная нормативная база, разработанная проектная документация и работа по вопросам развития стройиндустрии нам нужны для того, чтобы к 2008 году подойти с нормальными результатами по всем направлениям, чтобы был создан задел для дальнейшей стабильной работы. И тогда уже нормально можно будет строить, и планы строительства 1 млн кв. м жилья в 2008 году будут вполне осуществимы. Еще один вопрос — строительные кадры. Пока для нас это проблема, а без ее решения мы не сможем строить качественнее и архитектурно более выразительно. Конечно, новые дома уже отличаются в лучшую сторону от прежних — и отделка домов, и планировка, и еще многие моменты, — но и у проектировщиков, и у строителей еще много работы по повышению качества жилья.

— Если говорить о качестве работы, то у инвесторов, пришедших в строительство жилья, сейчас много нареканий на работу государственных структур — и по выделению участков, и по прохождению документации по инстанциям. — Я считаю, что порядок должен быть в любом деле, в том числе и в строительстве. Порядок же начинается с подготовки земельных участков, проектно-сметной документации, подготовки кадров. Когда все эти стадии пройдены, тогда все нормально строится и не возникают нарекания ни у строителей, ни у проверяющих органов. А когда люди не приучены к порядку, тогда у них и начинаются проблемы. И в каждом вопросе надо разбираться отдельно. Эксперты контролирующих инстанций тоже заинтересованы в том, чтобы быстрее проходили документы и быстрее все строилось. Но если им отдают на проверку только половину документации, они на этом основании не имеют права выдать заключение. Однако сегодня перед всеми контролирующими органами ставится задача, чтобы все документы как можно быстрее через них проходили. Сегодня у нас на грани подписи областное положение, в котором четко прописано на основании Градостроительного и Земельного кодексов, на какой стадии подготовки и строительства что нужно делать. Мы проанализировали эти работы в Кемерове и Новокузнецке.

В среднем подготовительные работы занимают год-полтора. В положении, о котором я говорил, этот срок снижается до полугода. Но это — при соблюдении застройщиками всех требований, предусмотренным законодательством. — В Кемерове сейчас на основе генплана города разработаны правила застройки и землепользования — для того чтобы облегчить застройщикам процесс выбора площадки. Насколько, на ваш взгляд, это действительно облегчит работу и самим застройщикам, и контролирующим организациям?

— Я начну немного с другой стороны. Совсем недавно мы были в Омске на съезде строителей Сибири. И Омск был не зря выбран местом проведения такого большого форума — нам были представлены решения, которые сейчас позволяют омичам сдавать в год 1 млн кв. м жилья, а к 2008 году они планируют выйти на уровень в 1,5 млн кв. м жилья.

Это стало возможным потому, что они уже раньше занимались вопросами проектирования кварталов и подведения инженерных сетей к этим кварталам. Когда это все есть, работать гораздо проще: вот площадка, вот точки подключения к сетям (за подключение, естественно, надо заплатить), и при этом можно быстро построить дом или группу домов. От застройщика в таких условиях требуется одно — построить добротное жилье. Ему не надо ходить и собирать технические условия от тепло-, водо-, электроснабжающих организаций и потом решать головоломку, как эти условия соблюсти. Такая подготовительная работа занимает очень много времени. А когда решением выполнения технических условий занимается область или город, мы уходим от существующих поборов (например, говорят, что нужно переложить столько-то сетей, но застройщик не может оценить, действительно ли это нужно в масштабе города), затраты у строителей снижаются, и они решают только свою локальную задачу — строят качественное жилье.

— Как введение торгов на земельные участки под строительство повлияло на строительную сферу?

— Пока трудно об этом говорить, поскольку такой порядок существует только полгода. По большому счету, идет только подготовка к внедрению этой схемы. Сейчас в Кемерове, например, готовится документация по ста площадкам, чтобы их выставить на аукцион, состоялись же аукционы только по единицам площадок. Но если инвестор участвует в аукционе, для него уже подготовлена необходимая документация на участок, и инвестор представляет, что на этом участке нужно делать, какие будут затраты, как они могут окупиться и так далее.

Это упорядочивает процедуру получения участков, чтобы не было так, как раньше: застройщик вынужден подавать несколько заявок на разные участки и ждать, где ему откажут, а где разрешат строить. Но, безусловно, введение торгов тоже скажется на стоимости квадратного метра. — Губернатор Аман Тулеев неоднократно заявлял о том, что надо в области строить не менее 1 млн кв. м жилья в год. А какова в Кузбассе нехватка жилого фонда? — Сейчас мы стремимся к западным стандартам — в том числе и в жилищном строительстве, на Западе же количество жилья на одного проживающего в среднем 40 кв. м. У нас сегодня областной жилищный фонд 56 млн кв. м, проживает 2,8 млн человек. То есть у нас приходится в среднем по 20 кв. м жилья на человека.

Чтобы прийти к западным стандартам, нам надо построить еще столько же жилья. И чтобы быстрее решить эту задачу, надо выходить на уровень не 1 млн кв. м жилья в год, а уже 1,5 млн кв. м. Сейчас рынок влияет на стоимость квадратного метра. Но для того чтобы действительно влиял рынок, а не условия дефицита жилья, когда цены на него просто взлетают, нам надо строить в два-три раза жилья больше, чем сейчас. Есть еще и аварийное муниципальное жилье, которое нужно сносить и вместо него строить новое, — 330 тыс. кв. м. И в первую очередь нам надо людей переселить из этого жилья, а потом уже насыщать рынок.