Клиентам

Партнерам

 

«Выгоднее купить квартиру сейчас»

Год 2006-й начался под знаком реализации национальной программы в области строительства, где главным приоритетом обозначается доступное жилье. Насколько мы продвинулись за эти несколько месяцев в плане обсуждения этой программы и каковы перспективы у людей в приобретении именно доступного жилья? С этими и другими вопросами мы обратились к президенту Промышленно-строительного концерна «Сибирь», депутату Новосибирского областного Совета ВАЛЕРИЮ ЧЕРВОВУ. — Валерий Дмитриевич, как вы полагаете, чем в большей степени вызван рост цен на жилье и насколько этот процесс сегодня управляем? — За последние два года практически в два раза выросла стоимость материально-технических ресурсов. Что касается роста заработной платы рабочих, то в 2005 году он составил 50%, в 2006-м планируется увеличение еще на 30%. Дефицит рабочей силы, который реально начинает сказываться на рынке труда, заставляет повышать стоимость рабочих ресурсов. Себестоимость жилья из-за этого увеличивается. Скажем, за последние два года рост себестоимости по основным 50 позициям, от стоимости цемента до размера заработной платы рабочих, составил в среднем около 100%. Например, стоимость цемента возросла в 2,52 раза, кирпича — в 1,86 раза, железобетонных конструкций — в 2,37 раза, металла — в 1,52 раза. Кроме того, стоимость электроэнергии увеличилась в 1,37 раза, дизельного топлива — в 1,55 раза, тепловой энергии — в 1,59 раза. И все эти материально-технические ресурсы с такой стоимостью вкладываются в дома. Те квартиры, которые строились ранее, до этого увеличения себестоимости, сейчас «выплеснулись» на рынок. Жилья ввели мало, по статистической отчетности, меньше, чем в 2004 году. Рынок массы жилья не почувствовал. Уже сегодня жилье подорожало до 40%, и этот процесс продолжается. В 2005 году в Новосибирской области сдано 513 тыс. кв. м жилья. Мало квартир, а закон N 214 обязывает строителей продавать только готовое жилье. Вторичный рынок испытывает нехватку жилья, федеральный закон требует готовое жилье, первичный рынок не финансируется и не кредитуется по ипотеке из-за высокой стоимости квартир и высокой стоимости кредитных ресурсов. Что бы мы ни говорили, все они уходят за 16%. Совместно с учеными Института экономики мы просчитали, что заемщик по ипотеке, взяв кредит под 15% годовых на 15 лет, платит в результате 2,75 стоимости квартиры, то есть почти три стоимости квартиры. — Тенденции понятны, но согласитесь, простому обывателю необходимо знать, может ли он рассчитывать на доступное жилье и насколько перспективны могут быть его ожидания. — Единственная возможность значительно снизить рыночную стоимость жилья — это кардинальное увеличение объемов строительства. Только когда область будет стабильно сдавать 1,5 млн кв. м жилья в год, стоит ожидать остановки роста цен. Чем больше мы будем строить, тем быстрее вырастут доходы бюджета и реальное качество жизни людей. Что касается концерна «Сибирь», мы нарастили объемы в четыре раза, увеличили наши мощности в разы, привлекли значительные людские ресурсы. В прошлом году вместе с объектами социальной инфраструктуры мы сдали 82 тыс. кв. м жилья. Оборот концерна «Сибирь» составляет 250 млн руб. ежемесячно. За наши без малого 16 лет работы на рынке мы привыкли проблемы решать оперативно и грамотно. Это, конечно, мизер. 150 тыс. кв. м жилья — это планка года наступившего. На примере нашего сотрудничества со Сбербанком можно увидеть, насколько реальным может быть рывок в увеличении объемов строительства, если денежные средства поступают гарантированно и постоянно. Сроки строительства резко сокращаются, мы сегодня за полгода строим дом. Единственный совет, повторюсь, — покупать надо сейчас, пока «не проснулись» цены. Государственная поддержка в 3 млрд рублей бюджетных инвестиций с учетом мультипликативного эффекта позволит достичь в области объема промышленной продукции на сумму более 30 млрд рублей. Это в свою очередь обеспечит доход в сумме 9,2 млрд рублей в консолидированный бюджет области и минимум 6–9 млрд рублей — во внебюджетные фонды области. Но это при условии, если мы будем сдавать ежегодно 1,5 млн кв. м жилья. Пока же на областном уровне полной поддержки этой идеи нет — вроде бы задачи в плане реализации национальных проектов поставлены, совещания проведены, но на 2006 год запланировано ввести 1 млн кв. м жилья — этого явно недостаточно, чтобы сделать прорыв в строительстве и увеличении рынка доступного жилья. Сегодня у всех строителей одна препона — закон N 214 — нет земельных участков, нет договоров аренды, нет технических условий и нет разрешений на строительство без технических условий и, естественно, без коммуникаций. Если нет разрешения на строительство, то продавать это жилье нельзя. Действие этого закона останавливает строительство напрочь. Губернаторские постановления никак не способствуют увеличению предложений на рынке жилья. Один на один с высокой процентной ставкой банка остается сегодня и строительная организация. И все эти риски заложены в стоимость жилья. Многие областные социальные программы, по данным исполнения бюджета 2005 года, выполнены, но именно те программы, которые приносят наполнение бюджета, не выполняются. Моя позиция однозначна: необходимо изменить наши подходы в решении ключевых проблем: отвода земли, строительства коммуникаций, поддержки строительной отрасли. Несомненно, землю нужно отдать застройщикам. Две тысячи участков роздано тем, кто не строит, и неизвестно, когда будет строить, но спекуляция землей идет. Второе — нет инженерного обеспечения, сегодня проводятся конкурсы на площадки с абсолютно липовыми техническими условиями, а по закону их должны продавать исключительно с построенными инженерными коммуникациями. — Какова приоритетность этих мер? — В первую очередь необходимо законодательно убрать барьеры перед увеличением объемов строительства жилья в городе. Это, во-первых, касается продажи земли, во-вторых, надо законодательно утвердить, что коммуникации должны строиться за счет прибыли обслуживающих организаций (ОАО «Новосибирскэнерго», МУП «Горводоканал») — это сразу на 25–30% снизит затраты строителей, а значит, уменьшит и стоимость жилья. Я уже не первый год говорю о различных сборах со строителей (ТУ, плата за мощности, аренда земли, стоимость «права аренды», 5% отчисления, 10% передача по себестоимости), которые составляют до 47% в себестоимости строительства. — Вложение средств в недвижимость по-прежнему остается одной из наиболее доходных инвестиций. — Цены на вторичном рынке стабильно выше, чем в новостройках. Инфляция за прошедший год в России составила, по официальным данным Федеральной службы госстатистики, 10,9%. Таким образом, реальная доходность от роста цен в новостройках Новосибирска (для инвесторов, вложивших средства на начальном этапе строительства) составляет 15,1%. При этом стоит отметить, что номинальный рост доллара к рублю составил всего 2%, а вложения в евро принесли своим владельцам убыток более чем на 9% по отношению к рублю. Рост цен на недвижимость опережает уровень инфляции. В декабре 2005 года по сравнению с декабрем 2004-го цены на недвижимость выросли в Новосибирске на 26%. Что касается рублевых банковских вкладов, то с учетом того, что ставка рефинансирования в нашей стране составляет 12%, можно говорить, что рублевые банковские депозиты также не превысят эту величину (7–9%), и реальная доходность рублевых вкладов будет примерно на уровне нуля. Из всех доступных обычным гражданам инвестиций реальную доходность в 2005 году принесли только акции и недвижимость. По прогнозам, в 2006 году в Новосибирске рост цен на недвижимость ожидается на уровне 25–35%. Учитывая фактор постоянного роста себестоимости строительства, хочу еще раз подчеркнуть, что на росте цен на недвижимость выигрывает не застройщик, а прежде всего инвестор, вложивший свои средства на этапе строительства. — Валерий Дмитриевич, очень много в последнее время появилось предложений дешевого жилья. Соблазн велик. — Инвестору нужно себя вести осторожно. Сыр, к сожалению, бесплатным может быть только в мышеловке. Дешевое жилье, цена которого значительно ниже рыночной, — это обман. Надо выбирать надежных строителей. Свою задачу как депутата областного Совета я вижу в том, чтобы эту надежность гарантировать законодательно. На конкурсной основе постановлением губернатора, мэра утвердить перечень тех строительных компаний, которые будут работать над реализацией проектов доступности жилья, и за которые власть будет нести ответственность своим бюджетом. Соответственно, законодательную базу в этом плане надо подработать.