Клиентам

Партнерам

 

«Доступное жилье» — «локомотив» развития экономики

Жилищно-строительный рынок Алтайского края — саморазвивающаяся и самодостаточная система. Фирмам и предприятиям, которые на территории региона строят и вводят в эксплуатацию новые объекты, в том числе жилье, в принципе любая задача по плечу. Однако трудоспособности и желания строить больше и качественнее не всегда достаточно для того, чтобы насытить рынок, чтобы идти в ногу со временем и общегосударственными задачами. О проблемах и перспективах развития отрасли рассказывает известный в крае строитель. На вопросы корреспондента АГАТЫ ВЕШНЯКОВОЙ отвечает директор ООО «Альфа-Инвест» ИГОРЬ АЛФЕРОВ. — Игорь Владимирович, для вашей компании национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — не начало, а логическое продолжение давно реализуемой идеи. Вы уже несколько лет строите дома, квартиры в которых доступны для людей среднего социального достатка и по цене, и по квадратным метрам. Однако барнаульский рынок жилья (и первичный, и вторичный) доступным можно назвать с трудом… — Я полагаю, под доступным жильем не стоит понимать жилье дешевое и малогабаритное. Оно должно быть доступно всем слоям общества, людям с любым достатком. Чтобы человек мог по своим желаниям и возможностям приобрести необходимое на сегодняшний день жилье. И если кто-то мечтает об уютной «малосемейке», а кому-то нужны хоромы в 200 квадратных метров, необходимо сделать ситуацию в стране такой, чтобы и тот, и другой смогли воплотить в жизнь свои желания. Сейчас важно не подменять понятия «доступное» жилье и «дешевое», ведь от этого меняется суть идеи доступного жилья. Дешевым жилье быть не может в принципе — из-за постоянного роста цен на ГСМ, энергоносители, сырье, составляющие материалы. Сегодня мы строим жилье за счет дольщиков, есть, конечно, бюджетное финансирование, но оно очень ограниченное, и доля бюджета постоянно снижается. Я считаю это правильным. Чтобы рассчитаться за квадратный метр, дольщик сам должен изыскивать средства — собственные, ипотека, заем, — это вопрос экономический. Только тем, кто находится на самом верху, надо решать этот вопрос незамедлительно. То есть предоставлять человеку возможность зарабатывать, выбирать жилье и рассчитываться за него. Идея хорошая — пусть жилье будет доступно для всех слоев населения: студентов, бюджетников, матерей-одиночек, пенсионеров. И для среднего класса, и для зажиточных людей. И это должны понимать все, от кого зависит реализация нацпроекта «Доступное жилье». — Сейчас нет этого понимания? Проект 35-этажного жилого дома с предприятиями общественного назначения в 2001-м квартале, архитектор Татьяна Рамазанова — Теоретически понимание есть, но практически… Задачи, поставленные президентом по вводу жилья, необходимо решать гораздо активнее. Городская инфраструктура, существующая сегодня в столице края, не готова принять такое количество жилья, которое в принципе можно ввести. Причина проста — отсутствие коммуникаций в осваиваемых микрорайонах. Водопроводные и очистные сооружения, внеплощадочные сети — все это необходимо строить опережающими темпами. Сначала надо подготовить инфраструктуру, все коммуникации, а уже потом строить и вводить жилье. Подобная ситуация мне знакома: в середине 80-х, когда Барнаул начал активно осваивать новые площадки, я принимал в этом непосредственное участие. Тогда одновременно проводились и реконструкция, и расширение водопроводных, канализационных очистных сооружений, и строительство новых магистральных сетей. Поэтому я сейчас очень четко и ясно представляю, какой объем работ в физическом и денежном выражении необходимо будет выполнить для того, чтобы появилась возможность вводить большее количество квадратных метров жилья. Ни для кого не секрет, что 15-й канализационный коллектор в городе Барнауле в аварийном состоянии — нужно строить новые коллекторы. Не хватает тепловых мощностей не только на новые дома, но даже на отопление уже имеющихся. Не последняя роль за транспортной схемой, которую надо предусматривать в каждом новом микрорайоне. Во всех этих вопросах надеяться на авось, мол, они сами собой разрешатся, не стоит, этого не случится. Именно эти вопросы сегодня необходимо поставить во главу угла. Я имею в виду подготовку строительных площадок, обеспечение участка строительства всеми необходимыми для этого коммуникациями, развитие жизненно важной инфраструктуры микрорайона. Проект жилого дома по ул. Профинтерна, архитектор Татьяна Рамазанова И еще один момент, который весьма важен, на мой взгляд, для Барнаула: настало время, когда надо рационально использовать землю в новых микрорайонах. При остром дефиците земли нерационально строить в новых микрорайонах пятиэтажные дома. Барнаулу дальше развиваться некуда. Те кварталы, которые у нас есть в Индустриальном районе — 2007-й, 2008-й, 2011-й, — это последние кварталы массовых застроек. И после освоения их за 10 лет строителям города просто будет некуда идти строить. А точечные застройки никогда не являлись плацдармом, где можно выдавать большие объемы квадратных метров. Сейчас имеет смысл вести разговоры в принципе не о высотном строительстве, а о том нормальном, которое допускает СНИП, — до 25 этажей. То есть 16, 20, 25 этажей. А эти дома можно построить только по новым технологиям. — Вы считаете, что строительство в Алтайском крае должно начать развиваться как-то по-новому? — Безусловно. Иначе, если мы не будем использовать новые формы строительства — «каркасный метод» (металлокаркас, сборный железобетонный каркас, монолитный каркас), — если мы активно не внедрим эти методы, у нас наступит дефицит материалов. У нас два кирпичных завода с ограниченными мощностями. Больше взять кирпич негде, а строить надо больше. Панелям 121-й серии, что производят на ЖБИ-2, тоже есть предел. Даже если будут делать максимум, на всех все равно не хватит. За счет чего может быть прирост? Ответ прост: за счет новых технологий. Менее материалоемкие технологии, сырьем для которых является вечный строительный материал — песок, щебень, цемент. Например, в каркасных домах материалоемкость значительно меньше — в 7–8 раз, чем в кирпичных домах. — А надежность? — Выше. Дома с железобетонными и металлическими каркасами надежнее. Это тоже тема для размышления. Сегодня надо строить дома не менее 15–25 этажей, чтобы рационально использовать землю. В Барнауле остается большой фонд домов «под снос», но это частичное решение проблемы жилья, то есть точечная застройка. А куда пойдут созидать строители края через 10 лет? Чтобы развернуть такую махину, как строительный комплекс края, чтобы развить обороты, соответствующие нацпроекту, нужно решать проблему глобально. Ведь это задача не одного дня. Мы — строители — взяли и обеспечили город новостройками, а завтра прекратили свое существование? Нет. Затем пойдет улучшение, расширение, это процесс абсолютно бесконечный, на мой взгляд. Строительство, в том числе жилья, — своеобразный показатель жизнеспособности города, района, любой населенной местности. Строим — значит, развиваемся. — Вы сказали о необходимости строительства коммуникаций для новых жилых микрорайонов. На том участке, где вы сейчас работаете, где ведется массовая застройка, в этом смысле все готово или отсутствие коммуникаций и сетей и есть проблема? — В каждом новом квартале — новая проблема с этим. Например, 2000-й квартал начали строить одновременно 8–10 организаций. Строительство возглавляет единый заказчик, а сетей нет. Ни тепловых, ни энергетических, ни водопроводных, ни канализационных. Стоят готовые «коробки», а сетей нет. Конечно, очень хорошо, что в Барнауле сохранилась служба единого заказчика, это позволяет комплексно застраивать микрорайоны. Эту функцию выполняет муниципальное предприятие «Барнаулкапстрой». Но инфраструктуры нет… Это проблема. — Может, у земли, на которой ведется строительство, просто нет хозяина? — Если вы о тендерах на земельные участки, то здесь я опять же не спешил бы с выводами. К примеру, давний спор идет: частные хозяйства, коллективные или фермерские? Спор идет, но каждая сторона права, имеет право на существование, работает и дает результаты. Так и здесь. О каком выкупе земли в новом микрорайоне может идти речь? Допустим, выкупают отдельные фирмы землю, они будут сидеть, как квочки, и думать, что и как строить. Опять же нет механизма изъятия этой земли, если человек получил ее в собственность. Я понимаю, что есть такие места, например, в центре города, которые суперпрестижны, их, наверное, надо рассматривать на конкурсных торгах. Но о каком выкупе земли можно вести речь в новых кварталах, где пустая земля и надо изначально проводить инфраструктуру, а уж потом думать, как лучше ее использовать? — Игорь Владимирович, квартиры, дома, новое жилье нужны городу, потому что нужны населению. Значит, задача проводить все эти коммуникации, чтобы вам было где строить, — муниципальная, краевая, государственная? — Ни один регион самостоятельно не найдет средств для постройки вышеупомянутых систем коммуникаций. Раньше подобные проекты финансировались из федерального бюджета. Сегодня не совсем понятно, из какого источника должно быть произведено финансирование на реконструкцию, на новое строительство новых крупных магистралей. — Как собираетесь эту проблему решать? — Как строитель, как специалист я должен строить. Я знаю, что обозначенная проблема так просто не решается. Она требует огромных человеческих и материальных ресурсов. Если государство тянет с решением проблемы, а решать ее надо, то оплачивать строительство коммуникаций должны все те же дольщики. Но у нас квадратный метр и так недешево стоит. Если еще и стоимость работ, которые теоретически на совести государства, будут оплачивать потенциальные покупатели квартир в новостройках, это будет грабежом. Должен быть источник финансирования. Я не знаю, где он сегодня. Плюс ко всему покоя не дает и старый обветшалый фонд, который тоже никуда не бросишь и надо обслуживать. Там тоже все сети изношены, и на сегодня архиважная задача — определиться с источником финансирования. — Сейчас этот вопрос, похоже, в воздухе висит? — Внутриквартальные сети, внутриквартальные дороги и проезды — мы все вынуждены втягивать в стоимость квадратного метра жилья. А магистральные сети на несколько порядков выше по затратам. Возьмем 2000-й и 2001-й кварталы. Чтобы построить для них внутриквартальные сети, надо 520 млн рублей. Чтобы построить магистральный канализационный коллектор от новых кварталов, надо примерно 1,5–2 млрд. На благоустройство и дороги — еще 1 млрд руб. Если учесть, что в этих кварталах будет введено 440 тыс. кв. м жилья и источником финансирования строительства будут являться только средства дольщиков, то стоимость одного «квадрата» увеличится на 8000 (!) рублей. — Получается, если не будет построено самое глобальное, реализовать идеи национального проекта будет невозможно? — Возможно, но очень сложно. — Несколько слов о законе 214 — о долевом строительстве. Вы солидарны со строителями страны о необходимости внесения изменений в закон? — Считаю, что коррективы надо внести немедленно. Сейчас в первом чтении приняты поправки, но не совсем полноценные. Этот закон практически остановил долевое строительство по всей стране. В целом по России за 2005 год произошло снижение примерно на 30% по вводу жилья, цены выросли. Перестраховались, и, защитив одну сторону, совершенно обезглавили другую, а это и банки, и сами строители. Сегодня очень длительные сроки получения разрешительных документов — 2–2,5 года. И много других, прямо скажем, негативных для строителей моментов. Закон сильно ударил по строителям, уточню — по порядочным строителям. А в целом если брать, то этот закон вставляет палки в колеса «локомотиву», который должен привести страну в экономическое процветание. «Локомотивом» я называю нацпроект «Доступное жилье», реализация которого в полной мере поможет развиваться многим направлениям экономики, то есть всем сферам, которые могут построить и обустроить жилье. Как можно было подставить подножку именно той отрасли, которая по всей стране развивалась особенно бурно? Туда вкладывали деньги, туда текли инвестиции. Не нужно бить законом по тем, кто созидает и работает честно. Наш союз с дольщиками после закона распался, а существующие до этого законы и без того очень хорошо помогали защищать права дольщиков. По некоторым позициям предыдущий закон был даже жестче, чем новый. — Ваши коллеги по строительному цеху для вас больше компаньоны или конкуренты? — На алтайском рынке строительных компаний представлены очень достойные партнеры. Компании, которые сегодня могут решить очень многие вопросы и в количественном, и в качественном ключе. Наши строители потянут любую нагрузку, любые объемы, если будут потребность и условия. Мы нормально развиваемся, надо только помочь строителям решить важные, но, увы, не зависящие от них вопросы. Ведь именно они заботятся о том, каким город будет через полвека, что мы оставим своим детям и внукам. Уверен, что и через 50 лет за сделанное сегодня нам краснеть не придется!656065, г. Барнаул, ул. А. Петрова, 225В,: тел. (3852) 43–42–70, факс (3852) 54–91–48 Лиц. Д N 498977 от 12.07.04 выдана ФА по строительству и ЖКХ На правах рекламы