«Закрытый» рынок

Рынок бизнес-недвижимости Кемерова на подъеме: растут спрос, цены и арендные ставки. Самый активный сегмент рынка — торговые помещения, которые пополняются за счет вывода площадей из жилого фонда и строительства современных торговых центров. Однако риэлтерские компании предпочитают работать с жильем, опасаясь недобросовестных клиентов и сетуя на закрытость рынка коммерческой недвижимости. Растет спрос и на помещения уличного ритейла.

Начальной стадией формирования рынка бизнес-недвижимости Кемерова стала потребность в торговых площадях: места, сколько-нибудь пригодные под магазины, были разобраны арендаторами в первую очередь. И сегодня ставки арендной платы на торговые помещения в Кемерове достаточно высоки (по данным отдела коммерческой недвижимости АН «Панацея«): в Центральном районе они начинаются от 700 руб. за кв. м, в Ленинском районе — от 400 руб. Цена варьируется в зависимости от отделки арендуемого помещения, размера площади и качества дополнительных услуг, предоставляемых арендодателем. С уменьшением количества свободных торговых площадей их стоимость начинает, соответственно, расти.

Тем не менее это не приводит к резкому дисбалансу спроса и предложения. По данным риэлтеров, эти показатели остаются примерно на одном уровне: 36,8% и 44,4% соответственно. А вот спрос на аренду торговых площадей составляет 38,5%, что не так много по сравнению с 65% предложения. Растет спрос и на помещения уличного ритейла: торговые площади, расположенные вдоль наиболее оживленных городских магистралей, таких как проспект Советский или проспект Ленина, ценятся гораздо дороже, чем находящиеся на периферии основного пешеходного и транспортного потока. Торговые площади — практически единственный сегмент рынка недвижимости, в котором ведется активное строительство: это и торгово-развлекательный центр «Променад-2», и часть производственного корпуса КЭМЗа, достраиваемая в настоящее время «Корой», мебельный гипермаркет «Панорама». Инвесторы охотно вкладывают средства в строительство качественных торговых комплексов. К коммерческой недвижимости Кемерова активно начали проявлять интерес и представители новосибирских фирм. По неофициальным данным, сейчас их интересует около 60 объектов областного центра.

Рынок офисной недвижимости сформирован, спрос и предложение на нем стабильны. 12% от всех совершаемых сделок продажи и аренды на рынке коммерческой недвижимости касаются именно офисов. Арендные ставки на офисные помещения в Кемерове, по данным аналитика АН «Панацея» Анны Апариной, начинаются от 450 руб. за кв. м и составляют в Центральном районе — от 850 руб. за кв. м, в Ленинском районе — от 650 руб. за кв. м. Важными критериями оценки офисного помещения, кроме его местоположения, являются отделка помещения, наличие автостоянки, наличие в здании инфраструктуры, охраны, качество уборки мест общего пользования, наличие кафе. Подавляющее большинство кемеровских бизнес-центров расположено в бывших советских административных зданиях и предприятиях, некоторые из них сразу строились для этих целей, другие были переоборудованы под офисы в ходе реконструкции.

Но каждому из них сегодня необходимы ремонт и отделка, для того чтобы бизнес-центры в той или иной степени соответствовали современным требованиям. Часто помещение, расположенное в престижном месте, продается по сравнительно невысокой цене из-за того, что покупателю придется сделать дополнительные капиталовложения: провести ремонт, обустроить отдельный вход, организовать автостоянку. В целом для кемеровского рынка офисной недвижимости характерен высокий спрос на небольшие офисы — от 20 до 50 кв. м, а также на коммерческие объекты с отдельным входом. В последнее время наметилась тенденция удорожания офисных помещений в Ленинском районе. Это связано с тем, что в эту часть города постепенно перемещается деловой центр. Несколько особняком стоит на рынке перевод жилого помещения в нежилое с превращением его в объект коммерческой недвижимости.

Понятно, что при отсутствии массового строительства офисных и торговых помещений это едва ли не единственный путь получения дополнительных коммерческих площадей. Однако процесс перевода не отрегулирован — в результате предприниматели не могут получить помещения для ведения бизнеса. Комитет по управлению муниципальным имуществом Кемерова занимается разрешением этого вопроса. Как отметил председатель Городского совета поддержки предпринимательства Игорь Лысенко, администрация города в скором времени должна выработать программу, регулирующую этот процесс, но пока идут многочисленные согласования.

Складские помещения в большом городе всегда были дефицитом, и сейчас это положение нисколько не изменилось, разве что выросли требования к качеству помещений и инфраструктуре. Крупные оптовики, кроме качества строения и удобства его расположения, теперь обращают внимание на наличие подъездных железнодорожных путей, охраны, механизмов для погрузки-разгрузки товара. Арендаторы в основном нуждаются в небольших складах неподалеку от центра города, но объем предложений в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости значительно отстает от спроса. Арендные ставки на промышленные помещения в Заводском районе, где расположено большинство производственных помещений, — от 50 руб. за кв. м; в Кировском районе — от 20 руб. за кв. м. По прогнозам экспертов, через пару лет лидировать по продажам и арендным ставкам будут хорошо оборудованные склады, расположенные на окраинах, но вдоль радиальных трасс, ведущих в центр города. В связи с активизацией рынка в целом и с появлением в России конкурентоспособных производителей в последнее время наблюдается оживление на рынке производственных помещений. «Львиную доля рынка занимают сейчас именно операции с производственными базами и цехами, — убежден начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Связист« Михаил Батырев. 

— Здесь преобладают продажи, так как предприниматели опасаются затевать производство, размещаясь в производственных зданиях на условиях аренды. Исключение составляют отдельные площади на территории крупных предприятий, которые хозяева предпочитают сдавать в аренду, не изменяя их профиля. В основном это лесопилки, столярные, пельменные и кондитерские цеха. Редчайший дефицит в черте города — помещения, предназначенные для нужд общепита, которые отвечали бы всем санитарно-эпидемиологическим требованиям». Цены на рынке недвижимости определяют продавцы. Естественно, что всякий владелец хочет получить за свое помещение побольше, но за какую реальную цену он его в конечном итоге продаст, не знает никто, тем более что по большей части подобных сделок официально указывается минимальная цена. Поскольку рынок пока находится в стадии формирования, покупатели нередко сетуют на отсутствие экономической обоснованности цен на коммерческую недвижимость. Несмотря на большие перспективы рынка коммерческой недвижимости, на нем работают немногие риэлтерские агентства.

«Причин того, что риэлтеры находятся в стороне от столь доходного и многообещающего бизнеса, несколько, — делится своими наблюдениями генеральный директор АН «Риэлт-Сервис« Ольга Лысенко. — Во-первых, сам рынок коммерческой недвижимости должным образом не сформирован. Зачастую продавцы и покупатели в целях экономии не желают обращаться к посреднику для совершения сделки, ведь при большой стоимости объекта процент комиссионных агентства составит немалую сумму. Недобросовестные участники сделки, бывает, вообще могут обратиться к риэлтерам с просьбой о поиске подходящего помещения, а затем связываются с владельцем объекта напрямую, в обход агентства. Во-вторых, на рынке коммерческой недвижимости действуют преимущественно юридические лица, в штате которых, как правило, работают собственные юристы. Им и поручается проведение сделки». Кроме того, существуют агентства недвижимости, которые попросту не хотят заниматься коммерческой недвижимостью, и те, кто хотел бы ею заниматься, но пока не получается. Начнем с тех, кто не хочет. Причины понятны: технической работы с коммерческой недвижимостью гораздо больше, чем с жильем.

Сама оценка объекта является сложным процессом, требующим опыта, знания рыночной конъюнктуры, умения работать со специалистами-оценщиками. Гарантированной же выгоды от операций с коммерческой недвижимостью пока нет: объекты могут находиться в экспозиции от трех месяцев до нескольких лет. Не всякое агентство согласится держать на окладе отдельного агента по коммерческой недвижимости, который может принести пусть и большую выгоду, но очень редко. «Самое главное — это информация. Кто владеет наиболее полной информацией, тот богат, — считает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Панацея» Сергей Ермолин. — К сожалению, рынок коммерческой недвижимости — один из самых закрытых в плане информации. Для того чтобы пришел успех в этом сегменте бизнеса, необходимо наработать солидную информационную базу, отучить клиентов от «халявы«, а владельцев недвижимости приучить к тому, что агентство будет заниматься продажей их коммерческих объектов лишь после того, как будет заключен эксклюзивный договор».