«Кризис расставит все по местам»

Приход западных сетей «встряхнул» региональных игроков: необходимость соответствовать все возрастающим требованиям времени осознали многие собственники существующих торговых и офисных центров. Именно поэтому, по словам генерального директора Regional Real Estate Дмитрия Сапунова, в ближайшие годы сибирский рынок коммерческой недвижимости ожидает волна редевелопмента, а консультанты займутся разработкой реконцептов объектов. Подробнее о ситуации на региональном рынке консалтинга ДМИТРИЙ САПУНОВ рассказал корреспонденту «КС» ЕЛЕНЕ БУЛАТОВОЙ. — Дмитрий Валерьевич, в последнее время поток заявленных девелоперами проектов несколько снизился. Доказывает ли это то, что Сибирь в свое время была переоценена? — Это так.

Несмотря на то что ряд инвесторов отошел от реализации проектов и перепродал земельные участки в СФО, Сибирь все еще остается переоцененной девелоперами. Мы это можем видеть на примере бизнес-центров в Новосибирске: «РосЕвроПлаза» запущена уже год, а наполняемость арендаторами оставляет желать лучшего, та же самая ситуация с БЦ «Кронос» и «Гринвич», на стадии запуска еще два крупных проекта БЦ. Между тем аналитики предупреждали об опасности переоценки реального потенциала региона. — Что сейчас происходит с рынком недвижимости? Многие считают, что наступила некая стагнация. Это надолго? — Надолго.

Рынок недвижимости не быстрый сам по себе. Цикл здесь может длиться до 20 лет — но это на Западе. Россия в целом и Сибирь в частности живет в условиях постоянной динамики, и у нас цикл завершается быстрее. Стагнацию мы наблюдаем на рынке инвестиций, ликвидности, финансов. А вот в сфере коммерческой недвижимости ставки растут. Падают они у тех, кто не вывел проект правильно, но ошибки случались всегда. Сегодня просто перед нами больше проектов, соответственно, больше и негативных примеров. Я бы не стал называть ситуацию, которая сегодня складывается на рынке, стагнацией — нет упадка. Рынок еще не достиг стадии подъема: посмотрите на количество заявленных проектов, их нужно дореализовать. Люди почему-то называют ростом тот хаос, который творился пять лет, когда спрос, безусловно, преобладал над предложением. Потому что на тот момент рынка вообще не было — для него нужны игроки, тенденции, правила. По большому счету цивилизованный рынок коммерческой недвижимости только сейчас начинает формироваться.

Спрос не то чтобы уменьшился, он вышел на другой уровень. — Дмитрий Валерьевич, какие тенденции на рынке консалтинга в сфере коммерческой недвижимости актуальны на сегодняшний день?  Сейчас мы прорабатываем три проекта, в которые мы войдем не как консультанты, а как девелоперы. В ближайшие 2–3 года количество заказов в консалтинге будет просто штучным. Тогда мы сможем работать на реконцепте уже существующих торговых комплексов. Думаю, услуга по редевелопменту будет очень востребованной и в Омске, и других городах. Появление зарубежных операторов с суперсовременными технологиями торговли, таких как шведская «Мега», заставит небольшие комплексы, уже не до конца отвечающие веяниям времени, переиграть концепцию. — Какие компании сегодня «делают погоду» на сибирском рынке консалтинга? — Начнем с того, что сибирский рынок консалтинга достаточно молод — он зародился 4–5 лет назад.

За этот период на рынке сформировался пул компаний-лидеров — они и способствовали тому, что уровень сибирского консалтинга за последнее время значительно вырос. На рынке действует ряд игроков, которые работают над концепциями как местных, так и федеральных заказчиков, конкурируя со столичными консалтинговыми компаниями, реализуют достаточно масштабные проекты — это RID-Analytics, DSO Consulting и Regional Real Estate. — Regional Real Estate вышел на рынок не так давно, но у вас были амбициозные планы региональной экспансии. Все ли намеченное удалось реализовать? — Это холдинг, в который входят пять компаний. Omsk Real Estate Group, Агентство мониторинга рынка недвижимости, Regional Real Estate Сибирь (Новосибирск), Krasnodar Real Estate (Краснодар) и Regional Real Estate Поволжье (Самара). До недавнего времени действовал филиал в Томске, однако, сопоставив результаты работы за полугодие в нем и Самаре, мы осознали, что финансовых результатов, на которые мы рассчитывали, в сибирских городах с населением менее миллиона не будет.

Поэтому от планов по дальнейшей массовой экспансии в Сибирь мы отказались, а филиал в Томске закрыли. — Планируете ли дальнейшее развитие филиальной сети? — Безусловно. Для нас сейчас наиболее актуально открыть представительство в Екатеринбурге (Regional Real Estate Урал) — мы запланировали его на осень 2008 года. До конца текущего года мы намерены запустить филиал в Подмосковье. Подмосковный рынок очень интересный и бурный, ведь по сути это второй регион после Москвы по количеству населения — там проживают 7 млн человек, а города находятся на расстоянии 20–50 км друг от друга. Это мечта девелопера. — Насколько затратным было открытие сети? — В сущности, с промахами и ошибками, мы уложились в 100 тыс. евро. Естественно, мы не обладали необходимыми навыками филиального менеджмента, в тот же момент мы приняли решение, что мы не будем тратиться на привлечение дорогостоящих топ-менеджеров: проект бы не потянул. Поэтому мы пошли по пути обучения уже работающего персонала и «затачивания» под себя — это более сложный процесс, но более экономичный.