«Кроносу» поможет хозяин

Один из трех новосибирских бизнес-центров класса «А» — БЦ «Кронос», первоначально оказавшийся в числе аутсайдеров по заполняемости, — делает успехи в привлечении арендаторов. По мнению экспертов, нынешняя заполняемость «Кроноса» (60%) во многом обеспечена переездом туда компаний самого собственника здания — «Группы Е4».

При этом участники рынка и эксперты ставят под сомнения заявляемые компанией цифры, учитывая высокую конкуренцию на рынке и незавершенность отделочных работ в этом здании. «Кронос» — крупнейший в Сибири офисный комплекс класса «А». Общая площадь здания — 45 тыс. кв. м, площадь помещений, сдаваемых в аренду, — 29 тыс. кв. м. Максимальная высота — 15 этажей. Строительство объекта вело ЗАО «Строитель». Управление осуществляет компания «Апромако». Стоимость проекта — $30 млн. Собственник здания — «Группа Е4». Арендные ставки БЦ «Кронос» — 1250–1500 руб. за кв. м. Помимо «Кроноса», в Новосибирске работают еще два бизнес-центра класса «А»: «РосЕвроПлаза» (общая площадь — 27 тыс. кв. м, заказчик «РосЕвроДевелопмент») и «Гринвич» (общая площадь 34 тыс. кв. м, холдинг «Трансервис»). К осени ожидается открытие БЦ того же класса «Кобра» (ЗАО «Труд»).

На очереди — Iron Hill (ООО «СКИМ», срок сдачи — IV квартал 2009 года) и Sibir Plaza (ЗАО «Снегири Девелопмент», в прошлом ГК «СТ Групп Регион», срок сдачи — IV квартал 2009 года). По словам коммерческого директора ЗАО «Строитель» Алексея Носкова, на 1 июля фактическая заполняемость «Кроноса» составит 60%. Это притом, что в начале марта БЦ заключил договоры лишь на 20% площадей, а на официальном открытии бизнес-центра в конце декабря прошлого года гендиректор «Апромако» Евгений Лошаков заявлял СМИ, что достичь 85–90%-процентного заполнения «Кроноса» его компании удастся весной 2008 года. «Уже подписаны арендные договоры на сдачу офисов общей площадью 17,8 тыс. кв. м. Если учитывать, что общая площадь сданных на сегодняшний день площадей в бизнес-центрах класса «А» в Новосибирске составляет около 45 тыс. кв. м, то доля «Кроноса» достигает 40%. Наибольшая заполняемость сегодня приходится на БЦ «РосЕвроПлаза» (15 тыс. кв. м, порядка 70%). Впрочем, этого показателя компания достигла за два года, в то время как «Кронос« добился своего результата в течение полугода», — констатирует господин Носков.

По словам Носкова, успехи «Кроноса» обусловлены его техническими характеристиками и удобным расположением. На сегодняшний день с БЦ «Кронос» заключили договоры аренды более 20 компаний. Это «Банк Сосьете Женераль Восток», банк «Алемар», «Банк Жилищного финансирования«, региональная сеть туристических агентств »Олимпия-Райзен-Сибирь«, «ТГК-11» и ряд других. По словам Носкова, к концу 2008 года «Кронос» может быть заполнен на 95–100%. В то же время ближайшие конкуренты скептически оценивают успехи «Кроноса». «Подходы к расчету процента сданных в аренду площадей бывают очень разными. Например, в качестве сданных можно учитывать еще и площади общего пользования, а также помещения, используемые арендодателем для собственных нужд или зарезервированные им. Так что подобные данные весьма субъективны, поэтому категорично оценивать их достоверность я бы не стал, — говорит директор по маркетингу ГК «ТРУД» Александр Ольшевский. — Что касается доли рынка в 40% — очевидно, об этом говорить преждевременно.

Рынок офисов класса «А» в Новосибирске находится в стадии становления, так как предложение это еще новое и во многом непривычное для местной аудитории. Поэтому обсуждать успехи в занятии некой доли не совсем логично — ведь на этапе становления долевое распределение может значимо меняться даже в пределах месяца, а порой и недели. Однако некоторые положительные тенденции есть — арендаторы привыкают к ценам класса «А«, постепенно оценивают преимущества таких офисов». По оценке господина Ольшевского, с осени спрос на аренду офисов в «Кроносе» и других бизнес-центрах «первой очереди» класса «А» пойдет на спад в связи с вводом других объектов этого сегмента, в том числе «Кобры»: «Фактор новизны всегда на несколько месяцев перераспределяет волну спроса.

Однако вряд ли можно считать достижение «Кроносом« цифр в 95–100% совсем нереальным: в конце концов, есть возможность снизить цены, смягчить подход к отбору арендаторов или вовсе не фильтровать их. У каждого арендодателя своя политика». «На сегодняшний день в «Кроносе« даже места общего пользования не отделаны. Ни о каких 60% там речи быть пока не может», — считает генеральный директор УК «Гринвич» Маргарита Риттер. По ее словам, «Гринвич» заполнен на 42%. А заполняемость «Кроноса», по словам одного из сотрудников «Гринвича», близка к 12%. Директор RID Analytics Елена Ермолаева секрет успеха «Кроноса» видит в том, что в БЦ будут будут размещены офисы компаний собственника здания — «Группы Е4» — «Новосибирскэнерго», ЗАО «Строитель». «Этот ход — заполнение площадей собственными компаниями — очень естественный, так как позволяет не платить аренду сторонним организациям и повышает заполняемость собственного здания, что важно с точки зрения его имиджа. Что же касается привлечения сторонних арендаторов — их число, по моему мнению, пока должно быть невелико, что связано с неважной конъюнктурой рынка и проблемами внутри управляющей компании «Апромако».

Так что ни о каком успехе речь пока не идет, — уверена госпожа Ермолаева. — Даже если сейчас действительно заполнено 17,8 тыс. кв. м, предстоит заполнить еще почти столько же. Я думаю, на это понадобится еще год — с учетом опыта сдачи площадей в «РосЕвроПлазе». Впрочем, при снижении арендной ставки заполняемость может быть более быстрой — возможно, «Кронос« пойдет по этому пути». Высокие темпы заполнения «Кроноса» самый большой интерес вызывают у партнеров этого БЦ. «В УК «Кроноса« нам заявили, что блок БЦ с торговой галереей, где мы арендуем площади, будет сдан в июле. Это при том, что нам обещали сдачу еще в декабре прошлого года. Я даже писал письмо УК о том, что хочу расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

Тогда они уговорили меня, сказав, что не будут повышать для нас арендную ставку. Пока слово держат. Но если в июле здание сдано не будет, я опять подниму вопрос», — говорит директор ООО «Радиус-Д» (ГК «Еврохимчистка») Евгений Клюев. «Да, они просчитались со сроками. Со всеми бывает. Мы продолжаем сотрудничать с «Кроносом« и по-прежнему хотим туда въехать. Ожидаем, что уровень сервиса в БЦ будет соответствовать заявленному, и мы получим новых партнеров. Рассчитываем открыть свой офис в августе», — говорит специалист по рекламе и маркетингу ООО «Олимпия-Райзен-Сибирь» Ольга Мясникова.